Periódico CAPITAL de México "Impactará aumento salarial en hipotecas"

Impactará aumento salarial en hipotecas

Urge Sustituir créditos a salarios mínimos o Udis a pesos.
14 de Enero 2013  Periódico  CAPITAL DE MÉXICO  en sección VIVIENDA
Por: Judith Santiago

Con el aumento de 3.9 por ciento al salario mínimo que se aplicará a partir de 2013, los créditos hipotecarios contratados en Veces Salarios Mínimos (VSM) o en Unidades de Inversión (Udis) sufrirán este mismo ajuste, debido a que el valor de una hipoteca aumenta en la misma proporción en que se incrementa el salario mínimo mensual del Distrito Federal.

“Cualquier crédito hipotecario contratado en VSM o en Udis genera un efecto negativo con el incremento del salario mínimo porque la base, es decir, lo que deben las personas, se incrementa (en 2013) un 3.9 por ciento, más de capital y los intereses se van a calcular sobre 3.9 por ciento más de deuda”, explicó el director general de Tu Hipoteca Fácil, Fernando Soto-Hay Pintado.

Detalló que debido a que el valor del salario mínimo se ajusta cada año, la deuda de un crédito hipotecario en VSM o Udis también aumenta, por lo que para el próximo año los acreditados con una hipoteca bajo estas condiciones tendrán que pagar 3.9 por ciento más por su hipoteca.

“Si una persona contrató su crédito hipotecario en Udis por el equivalente de 1 millón de pesos en 2006 a un plazo de 25 años y con una mensualidad de ocho mil 800 pesos, esa persona hoy estará pagando más de 13 mil pesos y estará debiendo 1 millón 400 pesos, su deuda se ha incrementado”, ejemplificó Fernando Soto-Hay.

Cabe mencionar que el Infonavit, Fovissste y las Sociedades Financieras de Objeto limitado y Múltiple (Sofoles y Sofomes) siguen originando créditos en salarios mínimos, mientras que en menor proporción se ubican las hipotecas otorgadas por los bancos porque, prácticamente, ya no generan este esquema de crédito.

El director general de Tu Hipoteca Fácil comentó que en el caso de las hipotecas del Infonavit, las aportaciones que se hacen no alcanzan a mitigar el efecto negativo del incremento del salario mínimo; en tanto que para los del Fovissste el efecto es menos negativo por la estructura del crédito, ya que el trabajador paga el crédito con 30 por ciento de su ingreso.

“Las aportaciones bajo la estructura de los créditos del Infonavit y del Fovissste, mitigan de alguna manera el efecto negativo del incremento de la deuda, pero no lo suficiente para que sea un proceso de formación de patrimonio”, agregó Fernando Soto-Hay.

En el caso de las hipotecas otorgadas por los bancos, el director de Banca Hipotecaria de BBVA Bancomer, Gonzalo Palafox Rebollar, explicó que actualmente el incremento del salario mínimo impacta en los créditos ya otorgados, mas no en las nuevas hipotecas originadas ni para las que planean otorgar el próximo año: “Hoy ya no ofrecemos productos en los que la mensualidad varíe con respecto al salario mínimo, son créditos en pesos y a tasas fijas”.

El esquema de los créditos hipotecarios tasados en salarios mínimos se estableció porque el cliente pagaba una mensualidad inicial muy baja y en la medida en la que el salario mínimo aumentaba, el préstamo crecía en proporción a éste; no obstante, en los últimos cuatro años ha habido una mayor estabilidad en las tasas de interés, lo que ha permitido mantener en el mercado de hipotecas créditos en pesos a tasa fija o en pagos fijos; esquemas que han sustituido a los préstamos en VSM.

“Calculamos que en los próximos 10 a 12 años van a seguir existiendo créditos de esas características, ya que fueron créditos que se otorgaron a plazos de 20 o 25 años, muchos de los cuales han ido amortizando”, explicó Gonzalo Palafox.

Dada la afectación en el patrimonio de los acreditados que tienen contratada una hipoteca en salarios mínimos o en UDIS, los bancos se han flexibilizado y, actualmente, ofrecen a sus clientes esquemas de sustitución de créditos a la modalidad de pesos, con ello se mejoran las condiciones del financiamiento.

Al respecto, el director de la Banca Hipotecaria de BBVA Bancomer dijo que si el cliente tiene la capacidad de hacer la sustitución de un crédito en mejores condiciones, no debe sentirse “encadenado” a una hipoteca que contrató originalmente en salarios mínimos, puede negociarlo con el propio banco, “la clave es estar al corriente”.

Una de las ventaja de sustituir un crédito en salarios mínimos o Udis a pesos es que la capacidad de pago de los clientes mejora y se mantiene porque tendrán que pagar una mensualidad fija, lo que evitará que su deuda se incremente anualmente; de esta manera las personas realmente van a formar un patrimonio.

“Urge que las personas sustituyan sus créditos contratados en salarios mínimos o en UDIS a pesos; preferentemente a 15 años porque es un crédito que permite pagar más capital en cada una de las mensualidades, de esa manera serán cada vez más dueños de la casa los que estén pagando”, recalcó Fernando Soto-Hay.

Hacer el cambio de una hipoteca en Udis a pesos tiene un costo de 3 por ciento, aproximadamente sobre el valor del crédito, puesto que los trámites por la cancelación de la hipoteca anterior, así como el nuevo contrato de crédito con garantía hipotecaria se tienen que inscribir en el Registro Público de la Propiedad.

Aunque actualmente no es posible reestructurar un crédito del Infonavit o del Fovissste de salarios mínimos a pesos, los acreditados pueden solicitar una carta saldo y pagar el crédito con un préstamo bancario.

En este sentido, el director general de Tu Hipoteca Fácil hizo un llamado para que el Infonavit  estudie, confirme y ejecute, a la brevedad posible, un programa de sustitución de todos los créditos hipotecarios otorgados en salarios mínimos a pesos, de esta manera sí se haría una diferencia en el patrimonio de sus acreditados.

Finalmente, Fernando Soto-Hay recomendó contratar créditos hipotecarios en pesos y a 15 años; si se toma a 20 años procurar que no sea un “crédito milagro” que ofrece el Costo Anual Total (CAT), la mensualidad y la tasa de interés más baja pero no amortiza capital. “Si tienes que tomar y contratar el ‘milagroso’ porque de otra forma no alcanza, la manera de mitigar el efecto negativo de este crédito es pagando por lo menos una y media mensualidad extra al año”, puntualizó.

Tu hipoteca Fácil, Agradece a Judith Santiago; te invitamos a leerla en www.capitaldemexico.com.mx